Die eigene Immobilie im Unternehmen: Was Unternehmer steuerlich beachten sollten

Viele Unternehmer nutzen eine eigene Immobilie für ihr Unternehmen – etwa ein Bürogebäude, eine Praxis, eine Werkstatt oder eine Produktionshalle. Oft wird angenommen, dass Immobilie und Unternehmen steuerlich klar getrennt sind. In der Praxis ist das aber häufig nicht der Fall – mit teils erheblichen Folgen.

Gerade wegen der möglichen Aufdeckung hoher stiller Reserven bei späteren Strukturänderungen (Verkauf, Schenkung, Nachfolge) sollte die steuerliche Einordnung der Immobilie frühzeitig und im Rahmen einer individuellen Gestaltungsberatung geprüft werden.

Warum Immobilie und Unternehmen zusammen gedacht werden müssen

Ausgangspunkt ist immer, dass Sie Eigentümer einer Immobilie sind und diese an Ihr Unternehmen vermieten oder diese für Ihr Unternehmen nutzen. Wie die Immobilie steuerlich einzuordnen ist, hängt insbesondere von der Rechtsform des Unternehmens und von Ihrer Beteiligungssituation ab. Drei typische Fälle:

• Einzelunternehmen (selbstständige oder gewerbliche Tätigkeit)
  Die Immobilie kann notwendiges Betriebsvermögen sein. Sie gehört dann (teilweise) steuerlich zum Betrieb und nicht mehr ausschließlich zu Ihrem Privatvermögen. Wertsteigerungen werden damit steuerlich im betrieblichen Bereich erfasst.
• Personengesellschaft
  Sind Sie an einer Personengesellschaft beteiligt und überlassen dieser (entgeltlich oder unentgeltlich) Ihre eigene Immobilie zur betrieblichen Nutzung, kann die Immobilie sogenanntes notwendiges Sonderbetriebsvermögen darstellen. Sie bleibt zwar zivilrechtlich Ihr Eigentum, ist steuerlich aber unmittelbar mit der Tätigkeit der Personengesellschaft verknüpft und wird wie Betriebsvermögen zur Gesellschaft behandelt.
• GmbH
  Vermieten Sie die Immobilie an Ihre GmbH, kann eine sogenannte Betriebsaufspaltung entstehen. Voraussetzung ist insbesondere, dass Sie an der GmbH die Mehrheitsbeteiligung halten und dass die Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage für die GmbH darstellt. In diesem Fall wird die Vermietungstätigkeit gewerblich, und sowohl Immobilie als auch GmbH-Anteile gelten als Betriebsvermögen.

Wichtig: Eine unternehmerisch genutzte Immobilie darf steuerlich nicht isoliert vom Unternehmen betrachtet werden.

Laufende Vorteile: Aufwendungen und Abschreibungen

Ein allgemeiner Vorteil der betrieblichen Einordnung ist die steuerliche Behandlung der laufenden Kosten und Investitionen:

• Laufende Aufwendungen (z.B. Erhaltungsaufwand, Finanzierungskosten, Grundsteuer)
• Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie
• Anschaffungsnahe Kosten wie Grunderwerbsteuer

Diese Positionen sind über die Abschreibung bzw. als Betriebsausgaben gewinnmindernd absetzbar. Im laufenden Betrieb wirkt sich die Verbindung zwischen Immobilie und Unternehmen daher oft positiv aus.

Kritische Phase: Strukturänderungen und Nachfolge

Kritisch wird die steuerliche Verknüpfung von Immobilie und Unternehmen, wenn sich an der Struktur etwas ändert – etwa:

• bei einem Verkauf,
• Aufnahme oder Ausscheiden von Mitunternehmern/Gesellschaftern
• bei einer Schenkung,
• im Rahmen der Unternehmensnachfolge

Gerade bei Immobilien können über viele Jahre erhebliche Wertsteigerungen entstanden sein. Gehört die Immobilie steuerlich zum Betriebsvermögen, können diese stillen Reserven bei Strukturänderungen steuerpflichtig werden. Das kann auch dann der Fall sein, wenn keine Liquidität zufließt, weil weder Immobilie noch Unternehmensanteile tatsächlich verkauft werden.

Beispiel: Immobilie und GmbH werden getrennt

Ein typischer kritischer Fall sieht allgemein so aus:

Eine Person hält die Mehrheitsanteile an der GmbH und ist gleichzeitig Eigentümer der Immobilie, die an die GmbH vermietet wird. Es liegt eine Betriebsaufspaltung vor, Immobilie und GmbH-Anteile sind Betriebsvermögen mit stillen Reserven.

Im Rahmen der Nachfolge übernimmt eine andere Person die GmbH-Anteile und führt das Unternehmen fort, während der bisherige Eigentümer die Immobilie zurückbehält und weiter an die GmbH vermietet. Besitz- und Betriebsunternehmen liegen künftig in unterschiedlichen Händen; die personelle Verflechtung entfällt und die Betriebsaufspaltung endet.

Steuerlich wird dies wie eine Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens behandelt:
Die in Immobilie und GmbH-Beteiligung enthaltenen stillen Reserven sind aufzudecken und zu versteuern – obwohl weder Immobilie noch Anteile tatsächlich veräußert wurden und somit keine Liquidität aus einem Verkauf zufließt.

Gestaltungsmöglichkeiten: Struktur vor Testament und Übergabe klären

Unser Tipp:

• Prüfen Sie frühzeitig, ob in Ihrer Struktur eine Steuerverstrickung zwischen Immobilie und Unternehmen bestehen könnte.
• Denken Sie Immobilie und Unternehmen in der Nachfolge immer gemeinsam. Meist lässt sich das gut lösen.

Mögliche Gestaltungsansätze können sein:

• Immobilie und Anteile werden gemeinsam auf denselben Nachfolger übertragen, sodass die bisherige Struktur im Kern erhalten bleibt.
• Alternativ können Immobilie und ggf. Anteile rechtzeitig in eine Struktur gebracht werden , die das Betriebsvermögen sichert.

Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab; insbesondere Grunderwerbsteuer, Finanzierungsstruktur und Versorgungswünsche des bisherigen Eigentümers spielen hinein.

Wichtig: Diese Weichen müssen gestellt sein, bevor Testament oder Übergabevertrag unterschrieben sind. Mehr zu unserem Ansatz finden Sie auf unseren neuen Seiten zur Nachfolgeberatung und zur Immobilien- und Vermögensberatung.

Gerne stehen Ihnen unsere Berater für Gespräche zur Verfügung.