Vermögen strukturiert übertragen

Neben der laufenden Deklaration Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen wir Ihnen vor allem auch bei Fragen zur richtigen Strukturierung zur Seite. Wir ermitteln gemeinsam, ob das das Objekt im Privatvermögen oder besser in (vermögensverwaltenden) Gesellschaft gehalten werden sollte.

Darüber hinaus gehören auch die richtige Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten, die Abschreibung, verbilligte Vermietung an Angehörige und die Behandlung von Leerstand oder Sanierungsphasen zu diesem Thema.

Ziel ist eine Immobilie, die über die gesamte Haltedauer steuerlich sauber läuft – auch dann noch, wenn Sie irgendwann verkaufen oder übertragen.

Immobilien im Betriebsvermögen bedürfen der besonderen Aufmerksamkeit. Der Unterschied zum Privatvermögen liegt nicht im laufenden Aufwand, sondern in der Substanz:

Betriebliche Immobilien sind dauerhaft steuerverstrickt. Wertsteigerungen werden bei Veräußerung ohne Haltefrist erfasst, und auch die Entnahme löst die volle Besteuerung der stillen Reserven aus – ohne dass Liquidität zufließt.

Zu beachten sind Betriebsaufspaltungen bei Vermietung an die eigene GmbH, ihr späterer Wegfall mit Zwangsentnahme, der gewerbliche Grundstückshandel bei mehreren Verkäufen, das Thema erweiterte Gewerbesteuerkürzung oder die Frage, ob die Immobilie in der Nachfolge als Verwaltungsvermögen aus der erbschaftsteuerlichen Begünstigung fällt.

Diese Punkte entscheiden sich Jahre vor dem Ernstfall. Wir prüfen Bestand und Planung im Zusammenhang.

Zu Lebzeiten zu übertragen, eröffnet Spielräume, die der Erbfall nicht mehr bietet: Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen, ein vorbehaltener Nießbrauch oder ein Wohnrecht mindert die Bemessungsgrundlage, und über Rückforderungs- und Anrechnungsrechte behalten Sie den Zugriff auf das Objekt. Wir berechnen die Belastung vorab und staffeln Übertragungen über die Zehnjahresfrist.

Entscheidend ist dabei die Ausgestaltung der Gegenleistung. Gleichstellungsgelder an Geschwister oder die Übernahme valutierender Darlehen führen zu einer teilentgeltlichen Übertragung – mit anteiligem Veräußerungsgeschäft beim Übergeber und, bei betrieblichen Grundstücken, mit Entnahmefolgen. Grunderwerbsteuer bleibt in gerader Linie außen vor, nicht aber unter Geschwistern oder bei der Umschichtung in Gesellschaften.

Im Erbfall ist der Gestaltungsspielraum weitgehend geschlossen: Es zählen der festgestellte Grundbesitzwert, die einmaligen Freibeträge und die Frage, ob eine Erbengemeinschaft entsteht, die sich später nur mit Abfindungen auflösen lässt. Einzelne Befreiungen – etwa für das Familienheim an Kinder – gibt es dagegen nur von Todes wegen. Testament, Teilungsanordnung und lebzeitige Übertragung müssen deshalb zusammen gedacht werden.

Wir prüfen die steuerlichen Folgen vorab, entwickeln die passende Übertragungsform und stimmen die Vertragsunterlagen mit dem Notariat ab. So wissen Sie vor dem Notartermin, was die Übertragung kostet – nicht danach.

Der Nießbrauch ist das zentrale Instrument, um eine Immobilie zu Lebzeiten zu übertragen und sich die Versorgung im Alter zu sichern. Zudem ist er eine wichtige Gestaltungsvariante um den Wert einer Schenkung zu reduzieren.

Entscheidend ist die Ausgestaltung: Vorbehalts- oder Zuwendungsnießbrauch, Bewertung des Nutzungsrechts, Lastenverteilung, Abschreibungsberechtigung und die Frage, was bei Verkauf oder Ablösung passiert. Wir rechnen die Varianten durch und unterstützen auch gerne bei der Formulierung oder Prüfung der entsprechenden Klauseln so, dass sie steuerlich anerkannt werden und im Familienverhältnis funktionieren.