Immobilie an die Kinder verkaufen: Der BFH stellt sich gegen fiktive Zinsen

Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben möchte, steht oft vor der Wahl: schenken oder verkaufen. Der Verkauf gegen Ratenzahlung ist dabei eine beliebte Variante — die Eltern behalten eine laufende Einnahme, das Kind braucht keine Bankfinanzierung. Steuerlich hatte diese Gestaltung bislang allerdings einen Haken. Den hat der Bundesfinanzhof nun beseitigt.

Was bisher galt

Wurde ein Kaufpreis länger als ein Jahr zinslos gestundet, unterstellte die Finanzverwaltung in jeder Rate einen versteckten Zinsanteil. Berechnet wurde dieser mit starren, gesetzlich vorgegebenen 5,5 Prozent, welcher beim Verkäufer als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert wird — selbst dann, wenn im Vertrag ausdrücklich Zinslosigkeit vereinbart war. Der Nachweis eines niedrigeren Marktzinses war nicht möglich.

Die neue Entscheidung

Mit Urteil vom 24.3.2026 (Az. VIII R 30/24) ändert der BFH seine dahingehende Rechtsprechung. Verkaufen Eltern ein Grundstück des Privatvermögens zum Verkehrswert an ihr Kind und vereinbaren sie ausdrücklich eine zinslose Ratenzahlung, ist das steuerlich anzuerkennen. Ein rechnerisch enthaltener Zinsanteil ist kein Entgelt für eine Kapitalüberlassung. Auch eine Schenkung liegt darin nicht. Ein Parallelverfahren vom selben Tag (VIII R 1/23) ist ebenso entschieden worden.

Worauf es jetzt ankommt

Entscheidend ist der Kaufvertrag. Es muss klar geregelt sein, dass keine Zinsen geschuldet werden und jede Rate in voller Höhe auf den Kaufpreis entfällt — der BFH stellt ausdrücklich auf den zivilrechtlichen Vertragsinhalt ab. Anders kann es aussehen, wenn eine Zinsabrede verschleiert wird oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, etwa wenn bei sofortiger Zahlung ein geringerer Betrag fällig geworden wäre.

Nicht übertragbar ist das Urteil auf das klassische zinslose Darlehen innerhalb der Familie. Dort bleibt der Zinsvorteil nach bisheriger Rechtsprechung schenkungsteuerlich relevant.

Ob die Finanzverwaltung der neuen Linie folgt und auch der BFH in zukünftigen Entscheidungen so entscheiden wird, bleibt abzuwarten — die Veröffentlichung des Urteils durch die Finanzverwaltung im Bundessteuerblatt steht noch aus.

Unser Tipp

Der Verkauf gegen zinslose Raten ist damit wieder eine ernsthafte Alternative zur Schenkung, gerade bei Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist. Sprechen Sie uns an, bevor der Notartermin steht: Bei der Formulierung des Kaufvertrags entscheidet sich, ob die Gestaltung trägt.